安工大秘〔2024〕30号

各院（部），机关各部门、校直各单位：

经校长办公会研究同意，对原《安徽工业大学对引入物业服务企业的监管考核办法》（校办〔2023〕1号）进行修订，现将修订后的文件予以印发，请认真遵照执行。

特此通知。

 

附件：1.物业服务监管通知书

2.《物业服务安全责任书》《物业服务消防安全责任书》

3.服务质量监督检查量化考核评分表

4.物业服务违约处罚标准

 

 

安徽工业大学

2024年12月27日

安徽工业大学

对引入物业服务企业的监管考核办法

第一章 总则

第一条 为加强和规范学校对引入物业服务企业的监管考核工作，不断提升物业服务质量，维护学校、教职工和学生合法权益，营造良好的教学、科研、生活环境，依据《民法典》《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》《高等学校物业服务规范》及其他有关法律、法规，结合学校实际，制定本办法。

第二条 依法、规范、公开、公正对引入物业服务企业开展监督管理与考核工作。

第三条 本办法适用于与安徽工业大学签署物业服务项目合同的企业。

第二章 监管依据

第四条 监管依据

（一）国家相关法律法规；

（二）物业行业服务标准和规范；

（三）学校和物业服务企业签订的《物业服务项目合同》；

（四）学校《物业服务招标文件》中要求的物业服务标准，以及物业服务企业《物业服务投标文件》中承诺的服务标准；

（五）学校其他规定。

第三章 监管职责

第五条 物业服务监管考核工作在学校统一领导下，实行分区域监管，由后勤处负责牵头统筹，后勤处服务监督评价中心负责组织实施。

（一）物业服务监管考核归口部门职责划分如下：

1.图书馆、体育部，后勤处学生公寓管理服务中心、楼宇管理服务中心、校园管理服务中心分别负责对所管辖区域的物业服务质量进行监管并参与量化考核；

2.后勤处服务监督评价中心负责对物业服务企业按合同要求履约行为进行全面监管但不参与量化考核。

（二）监管主体职责如下：

1.参与物业服务项目招标需求和服务标准的制定；

2.负责日常巡查、专项检查；

3.对物业服务企业下达提醒、整改等各类《物业服务监管通知书》（见附件1），并监督其整改落实；

4.受理服务对象对物业服务的意见、建议；

5.对物业服务质量进行考核评价；

6.服务监督评价中心汇总各监管主体的监管考核结果并办理物业服务费用的支付；

7.完成其他与物业服务监管相关的事项。

第六条 物业服务企业应当接受学校的监管和考核，主要职责如下：

1.按照学校物业服务合同、招投标文件，国家、行业等有关物业服务规范提供服务，严格按照合同履约；

2.编制物业服务工作计划，报后勤处备案，按时按质完成物业服务；

3.每年度签订《物业服务安全责任书》《物业服务消防安全责任书》（见附件2）；

4.接受学校的监督管理，定期向后勤处报告物业服务工作实施情况；

5.及时了解物业服务对象的意见和建议，根据物业服务对象和物业服务监管主体的建议与要求，落实整改；

6.法律、法规规定的其他需要履行的职责。

第四章 监管内容

第七条 对物业服务企业的监管内容主要包括：

1.物业服务企业遵守国家有关法律法规和学校管理规定的情况；

2.物业服务企业按照招标文件中要求的服务标准，投标文件中承诺的服务标准，以及项目合同的约定内容提供物业服务的情况；

3.物业服务企业内部管理制度执行情况；

4.物业服务企业采取有效措施对存在的问题及时纠正、预防、改进的情况；

5.物业服务企业是否存在转包、分包情况；

6.其他需要纳入监管的事项。

第五章 监管措施

第八条 对物业服务企业监管考核工作采取现场监管与非现场监管相结合的监管措施。

（一）现场监管

各物业监管主体对物业服务质量进行监管和考核，每月底向后勤处服务监督评价中心报送《服务质量监督检查量化考核评分表》（见附件3）；

（二）非现场监管

1.物业服务计划、总结等书面材料的报送与审核；

2.各信访主渠道办理来自物业服务对象的意见和建议；

3.物业服务质量满意度测评。

第九条 在日常监管过程中发现问题，各监管主体按照一提醒、二整改、三处罚、四约谈、五复查的流程进行处理。

（一）提醒

在物业服务过程中就服务质量、隐患查改、意见建议、重要事项等，对物业服务企业给予提醒。提醒的形式可以为口头、电话、信息媒介等，其中《提醒通知书》的开具情形为，首次沟通且较为重要的事项。

（二）整改

针对提醒无效或较为严重的情形，物业监管主体以《整改通知书》的形式，限期要求物业服务企业落实整改。《整改通知书》由开具部门每月底报后勤处服务监督评价中心留档备案。

（三）处罚

未按要求积极落实整改，以及在监督检查过程中出现的有可能引发学校安全稳定、影响正常教育教学秩序的重大问题，依据《物业服务违约处罚标准》（见附件4）直接下发《处罚通知书》。《处罚通知书》和交款凭证每月底提交后勤处服务监督评价中心留档备案。

（四）约谈

拒绝整改、整改不到位或物业服务过程中出现重大问题，物业监管主体直接约谈物业服务企业。

（五）复查

针对提醒、整改、处罚、约谈中涉及的相关问题及时进行复查，发现整改不到位，加倍处罚。《复查处罚通知书》和交款凭证每月底提交后勤处服务监督评价中心留档备案。

第六章 考核评价及结果运用

第十条 对物业服务质量实行量化考核（采用百分制），分为月度量化考核与年度综合考核相结合的办法。

（一）月度考核

1.后勤处服务监督评价中心每月对日常监管中有关事项进行统计汇总，形成负分值。其中：《整改通知书》扣1分/份，《处罚通知书》扣2分/份，约谈扣3分/次，《复查处罚通知书》扣4分/份，未按时缴纳罚金扣5分/份，同一事项按最终处理结果计分；各信访主渠道查实的关于物业服务质量的投诉事项扣0.2分/件，上限2分。负分值明细按月向物业服务企业通报一次。

2.各分区物业监管主体按《服务质量监督检查量化考核评分表》进行量化考核，每月月底报后勤处服务监督评价中心进行汇总。

3.月度考核按当月各分区物业监管主体量化考核分值比例和日常监管组成，按照：月度分值 = 图书馆15% + 体育部15% + 公寓中心30% + 楼宇中心20% + 校园中心20% + 日常监管负分值，汇总月度考核分。

（二）年度考核

1.年度考核由月度考核、物业服务质量满意度测评、奖励分值组成，按照：年度考核分值=月度考核均值70%+物业服务质量满意度测评分20%+奖励分值10%，汇总年度考核分。

2.物业服务质量满意度测评分来源于师生《后勤服务满意度测评问卷》中关于“物业服务”的平均分（当年“物业服务”满意度测评总分/测评次数），以满分为100分核算。

3.奖励分值来源于因物业服务获得正面宣传报道等，计5分/次，上限为100分。

第十一条 月度考核和年度考核结果运用如下：

月度考核分值≥85分，按月支付100%物业服务费；85分>月度考核分值≥80分，物业服务费按月物业服务费标准98%计算；80分>月度考核分值≥75分，物业服务费按月物业服务费标准95%计算；75分>月度考核分值≥70分，物业服务费按月物业服务费标准90%计算；考核分值<70分，全额扣除月度物业服务费。

年度考核分值≥85分，不扣除履约保证金；85分>年度考核分值≥80分，扣除履约保证金5%；80分>年度考核分值≥75分，扣除履约保证金10%；75分>年度考核分值≥70分，扣除履约保证金20%；70分>年度考核分值≥60分，扣除履约保证金50%；年度考核分值<60分，全额扣除履约保证金。物业服务企业年度考核结果低于85分，根据考核结果将违约金上缴学校银行账户。

第十二条 物业服务企业在服务过程中出现下列情况之一，学校有权终止服务合同，要求物业服务企业退出，且不退还履约保证金并保留追究法律责任的权利。

1.违反国家法律法规及学校管理规定的；

2.服务过程中无故停止服务的；

3.发生人身财产损害或造成其他重大生产责任事故的；

4.转包或有分包经营行为的；

5.因减少服务内容、降低服务质量，损害物业服务对象的权益等引起多次投诉造成不良影响的；

6.年度考核低于60分或月度考核连续3次低于70分的；

7.不服从学校管理的；

8.物业服务企业因破产或营业执照注销不能继续履行合同义务的；

9.有其它严重违法、违规或违约行为的。

第七章 附则

第十三条 本办法经校长办公会通过，自印发之日起施行，由后勤处负责解释。原《安徽工业大学对引入物业服务企业的监管考核办法》（校办〔2023〕1号）同时废止。